Mieszkanie własnościowe, a spółdzielczo własnościowe – czym się różnią?

Mieszkanie własnościowe oraz mieszkanie spółdzielcze własnościowe to pojęcia, które często pojawiają się w kontekście nabywania nieruchomości w Polsce. Choć oba rodzaje własności dotyczą posiadania mieszkania, różnią się one zasadniczo pod względem prawnym oraz praktycznym. Wybór między nimi może mieć znaczący wpływ na komfort użytkowania mieszkania, a także na koszty związane z jego utrzymaniem.

Mieszkanie własnościowe

Mieszkanie własnościowe, zwane również pełną własnością, oznacza, że nabywca staje się właścicielem nie tylko mieszkania, ale również części wspólnych budynku oraz gruntu, na którym ten budynek stoi. W praktyce oznacza to, że właściciel ma prawo do swobodnego dysponowania swoją nieruchomością – może ją sprzedać, wynająć, przekazać w darowiźnie, a także decydować o wszelkich zmianach wewnątrz lokalu, o ile nie wpływają one negatywnie na konstrukcję budynku.

Mieszkanie własnościowe daje pełnię praw, ale wiąże się również z pełną odpowiedzialnością za koszty utrzymania nieruchomości, w tym za remonty części wspólnych, takich jak klatki schodowe czy dach. Właściciele mieszkań w takich budynkach najczęściej tworzą wspólnoty mieszkaniowe, które zarządzają nieruchomością, podejmując decyzje o inwestycjach, remontach czy opłatach.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe – co to znaczy? To forma, która łączy w sobie cechy własności oraz prawa do użytkowania. W tym przypadku nabywca nie staje się pełnoprawnym właścicielem lokalu, lecz uzyskuje prawo do korzystania z niego na zasadach zbliżonych do własności. Prawo to może być przedmiotem obrotu, co oznacza, że można je sprzedać, wynająć czy przekazać w spadku. Jednak formalnie właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielnia mieszkaniowa pełni funkcję zarządcy, co oznacza, że to ona podejmuje kluczowe decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością, przeprowadzania remontów oraz ustalania wysokości opłat eksploatacyjnych. Członek spółdzielni ma wpływ na te decyzje, ale w ograniczonym zakresie, poprzez udział w zebraniach spółdzielni.

Najważniejsze różnice – mieszkanie własnościowe i mieszkanie spółdzielcze własnościowe

Zagadnienie	Mieszkanie spółdzielcze własnościowe	Mieszkanie własnościowe
Własność budynku i części wspólnych	W przypadku takiej nieruchomości prawa do budynku i gruntu, na którym budynek się znajduje, pozostają w rękach spółdzielni mieszkaniowej. Oznacza to, że osoba posiadająca mieszkania własnościowe spółdzielcze ma prawo do użytkowania swojego lokalu, ale nie jest właścicielem fizycznym żadnej części budynku ani gruntu. Spółdzielnia, jako właściciel, ma pełne prawa do zarządzania całością nieruchomości, w tym decydowania o inwestycjach, remontach oraz korzystaniu z części wspólnych.	Kupując mieszkanie własnościowe, nabywca staje się nie tylko właścicielem konkretnego lokalu, ale również współwłaścicielem części wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe, windy, czy piwnice. Oznacza to, że ma prawo do korzystania z tych części budynku oraz jest współodpowiedzialny za ich utrzymanie. Ponadto właściciel ma udział w gruncie, na którym stoi budynek, co może mieć znaczenie w kontekście potencjalnych inwestycji, rozbudowy czy też ewentualnej sprzedaży nieruchomości.
Księga wieczysta	Mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie musi posiadać księgi wieczystej, co jest jednym z jego charakterystycznych aspektów. W praktyce oznacza to, że spółdzielnia prowadzi ewidencję swoich członków i ich praw do poszczególnych lokali. Jednakże w przypadku potrzeby uzyskania kredytu hipotecznego, bank może wymagać założenia księgi wieczystej dla danego mieszkania. Proces ten jest możliwy i realizowany jest na wniosek właściciela mieszkania.	Każde mieszkanie własnościowe musi posiadać odrębną księgę wieczystą, która jest oficjalnym rejestrem stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta zawiera informacje na temat właściciela mieszkania, ewentualnych obciążeń hipotecznych, służebności oraz innych praw związanych z nieruchomością. Posiadanie księgi wieczystej jest kluczowe przy sprzedaży mieszkania lub ubieganiu się o kredyt hipoteczny, ponieważ banki wymagają jej istnienia, aby zabezpieczyć swoje interesy.
Zarządzanie nieruchomością	W modelu mieszkania spółdzielczego własnościowego, to spółdzielnia odpowiada za zarządzanie całością budynku. Oznacza to, że wszelkie decyzje dotyczące inwestycji, remontów, zmian w użytkowaniu części wspólnych, a nawet wysokości opłat, są podejmowane przez zarząd spółdzielni. Mieszkańcy, chociaż mają możliwość uczestnictwa w zebraniach spółdzielni i głosowania, mają ograniczony wpływ na ostateczne decyzje.	Właściciele mieszkań w budynkach, gdzie mieszkania są własnościowe, automatycznie tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnotę zazwyczaj reprezentuje zarządca budynku lub wynajęta firma administrująca nieruchomością, która odpowiada za zarządzanie częściami wspólnymi budynku oraz wraz z mieszkańcami podejmuje kluczowe decyzje dotyczące nieruchomości, takie jak remonty, modernizacje czy ustalanie wysokości opłat. Każdy właściciel ma prawo głosu, a decyzje podejmowane są zazwyczaj na zebraniach wspólnoty. Aktywny udział w podejmowaniu decyzji pozwala właścicielom na większą kontrolę nad kosztami utrzymania budynku oraz jakością zarządzania.
Zarządzanie lokalem	Posiadacze mieszkań spółdzielczych własnościowych mają mniej swobody w kwestii zarządzania swoim lokalem. Każda większa zmiana, taka jak przekształcenie lokalu na lokal użytkowy, przeprowadzenie generalnego remontu czy nawet zmiana układu ścian, wymaga zgody spółdzielni. Ta ograniczona swoboda ma na celu ochronę interesów wszystkich mieszkańców oraz zachowanie spójności technicznej i estetycznej budynku.	Posiadając mieszkanie własnościowe, właściciel ma prawo do dowolnego zarządzania swoją nieruchomością. Może wprowadzać zmiany wewnętrzne, takie jak remonty, przebudowy, czy zmiana przeznaczenia pomieszczeń, bez konieczności uzyskiwania zgody od spółdzielni lub innych instytucji. Oczywiście, wszystkie zmiany muszą być zgodne z przepisami prawa budowlanego i nie mogą negatywnie wpływać na inne mieszkania lub części wspólne budynku.

Podsumowanie

Deweloper Poznań lub poprzedni właściciel nieruchomości mają obowiązek poinformować osobę kupującą o formie prawnej lokalu, zapis taki znajduje się w akcie notarialnym i księdze wieczystej. Mimo różnic oba rodzaje mieszkań dają właścicielowi prawo do remontu, sprzedaży, wynajmu, dziedziczenia oraz przekazania lokalu.

Warto więc dokładnie przeanalizować te różnice przed podjęciem decyzji o zakupie. Jeśli szukasz nieruchomości w Poznaniu, rozważ dewelopera firmy Konimpex-Invest, która oferuje zarówno mieszkania Poznań, jak i ciekawe inwestycje deweloperskie Poznań.